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Les dispositifs Carrez et Scellier ont été mis en place pour 4 ans par la loi de finances rectificative pour 2008, et sont codifiés aux articles 199 septvicies et 31 du code général des impôts.
Ils permettent à tout contribuable personne physique fiscalement domicilié en France, qui investit dans un logement neuf destiné à la location, de bénéficier d’une réduction d’impôt, c’est à dire une diminution de l’impôt dû.
Contrairement aux dispositifs Robien et Borloo qui étaient basés sur un amortissement qui permettait de diminuer le montant du revenu imposable, les dispositifs Carrez et Scellier agissent directement sur le montant de l’impôt. Le montant de l’avantage fiscal n’est donc pas lié à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.
Pour les investissements actés en 2009 et 2010, le montant de la réduction d’impôt est de :
- 25% du montant de l’investissement sur 9 ans (loi Carrez) ;
- 37% du montant de l’investissement sur 15 ans (loi Scellier).
Dans le cadre de la loi Scellier, l’investisseur bénéficie également d’une déduction spécifique de 30% des loyers perçus. La loi Scellier, qui permet donc de bénéficier d’avantages fiscaux complémentaires, impose en contrepartie un plafond de loyer un peu plus restrictif que celui de la loi Carrez, et un plafond de ressources du locataire.
Si l’investissement entre bien dans le cadre du champ d’application des dispositifs (1.), et si certaines conditions sont respectées (2.), l’investisseur bénéficie donc d’avantages fiscaux (3.), les revenus fonciers de l’opération étant quant à eux soumis au régime de droit commun (4.).
1. Le champ d'application des lois Carrez et Scellier :
1.1 L’investisseur :
L’investisseur est un contribuable personne physique fiscalement domicilié en France.
>>> Il n’est pas possible, comme c’est le cas dans le cadre des dispositifs Robien et Borloo, de bénéficier de ces dispositifs lorsque le contribuable n’est pas fiscalement domicilié en France.
1.2. L’investissement :
- L’investisseur peut notamment acquérir :
- un logement neuf ou en VEFA,
- ou un local affecté à un usage autre que l'habitation et qu’il transforme en logement.
Remarque : l’investisseur peut également construire lui-même un logement, réhabiliter un logement qui n’était pas décent, ou acheter des parts de SCPI dites Carrez ou Scellier ; mais ces modalités ne concernent pas les investissements proposés par le Groupe Omnium Finance.
- Le logement doit être situé dans une zone géographique caractérisée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Le logement doit ainsi être situé dans les zones 1, 2 ou 3 (correspondant respectivement aux zones A, B1 et B2 des dispositifs Robien et Borloo).
Les logements situés dans les actuelles zones C continueront quant à eux à bénéficier des dispositifs Robien et Borloo, et ce jusqu’au 31/12/2009. Des discussions sont néanmoins encore en cours avec le ministère, celles-ci pourraient conduire à l’éligibilité, des logements situés en zone C, aux dispositifs Carrez
et Scellier.
Par ailleurs, un nouveau zonage est en cours d’étude, celui-ci devrait être publié en février ou mars.
- À partir du 01/01/2010 au plus tard, ou à partir de la publication du décret si celle-ci intervient avant cette date, le logement devra répondre à des caractéristiques thermiques et de performance énergétique particulières (qui seront précisées dans le décret à paraître).
1.3. Les dates de l’investissement :
- L’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA doit faire l’objet d’un acte notarié entre le 01/01/2009 et le 31/12/2012 ; peu importe qu’un dossier de réservation ait été signé (par l’investisseur ou par l’investisseur et le promoteur) avant le 01/01/2009. Peu importe également que la livraison intervienne après le 31/12/2012.
- L’acquisition d’un local affecté à un usage autre que l'habitation doit faire l’objet d’un acte notarié entre le 01/01/2009 et le 31/12/2012, et la transformation en logement doit être achevée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local.
1.4. Les modalités de l’investissement :
L’acquisition peut être faite :
- en direct, avec une possibilité d’indivision,
- ou via une société non soumise à l’IS (SCI),
- dans tous les cas, sans démembrement ni du bien, ni des parts.
1.5. Les limites d’investissement :
- Le montant total d’investissement retenu pour bénéficier des dispositifs Carrez et Scellier ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.
Chaque contribuable peut donc :
• acheter un logement par an maximum, Carrez ou Scellier (il peut aussi, en parallèle, acheter des parts de SCPI la même année), mais il n’est pas possible d’acheter 2
logements la même année même si globalement ils représentent moins de 300 000 € ;
• bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur 300 000 € par an maximum (il peut cumuler
l’acquisition d’un logement à 200 000 € et une souscription de parts de SCPI à 100 000 € par exemple sur une même année) ;
• réinvestir chaque année dans un nouveau logement « Carrez » ou « Scellier », et ce
pendant les 4 années ouvertes au dispositif (2009 à 2012).
- Le plafonnement global des niches fiscales implique que le cumul des avantages fiscaux, et donc la
réduction d’impôt annuelle Carrez ou Scellier, est plafonné à :
• 25 000 €
• + 10% du revenu imposable.
>>> la limite est fixée pour un contribuable, et non pour une personne physique, et le contribuable
correspond à :
- une personne physique, si celle-ci est célibataire, veuve, divorcée ou séparée,
- l'entité formée par les époux dans le cas de personnes mariées,
- l'entité formée par les deux partenaires, dans le cas des personnes liées par un pacte civil de
solidarité (PACS) et soumises à imposition commune.
2. Les conditions d’application des lois Carrez et Scellier :
2.1. L’engagement de location :
L’investisseur doit s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans.
Dans le cadre du dispositif Scellier, l’investisseur peut, à l’issue de la période initiale de 9 ans, renouveler son engagement pour 2 périodes de 3 ans, afin de bénéficier de réductions d’impôt complémentaires, cela porte donc l’engagement de location à 15 ans dans ce cas.
2.2. La location :
La location doit être effective dans les 12 mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble (ou son acquisition si elle est postérieure).
2.3. Le loyer :
Le loyer ne doit pas excéder le plafond fixé par décret qui varie en fonction de la zone.
Le plafond de loyer Scellier est inférieur de 20% au plafond Carrez.
Les plafonds de loyer applicables pour les baux conclus en 2009 devraient être publiés à la fin du mois
de janvier. Le plafond Carrez correspondra au plafond Robien, et le plafond Scellier correspondra au
plafond Borloo.
2.4. Le locataire :
- Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal de l’investisseur personne physique, ni un des associés ou un membre du foyer fiscal d’un des associés si l’investissement est réalisé par une société non soumise à l’IS.
- Dans le cadre du dispositif Scellier, deux conditions supplémentaires tenant au locataire doivent être respectées :
o le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant de l’investisseur personne physique ; ni un ascendant ou un descendant d’un des associés de la société non soumise
à l’IS ;
o les ressources du locataire doivent être inférieures à un plafond fixé par décret qui varie en fonction de la zone ; le plafond de ressources applicable aux baux conclus en 2009 sera
publié à la fin du mois de janvier et correspondra au plafond Borloo.
Les dispositifs Carrez et Scellier ne sont pas incompatibles avec un prêt locatif social (PLS).
3. Les avantages fiscaux :
3.1. Le dispositif Carrez : une réduction d’impôt de 25% (ou 20%) sur 9 ans :
3.1.1. Dans le cadre du dispositif Carrez, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt :
• de 25% pour les logements dont l’acte notarié sera signé en 2009 et 2010 ;
• de 20% pour les logements dont l’acte notarié sera signé en 2011 et 2012.
- La réduction d’impôt est étalée, par fractions égales, sur 9 ans.
Le taux de réduction d’impôt annuel est donc de :
• 2,78% pour les acquisitions réalisées en 2009 et 2010 ;
• 2,22 % pour les acquisitions réalisées en 2011 et 2012.
- La réduction d’impôt se calcule sur le prix de revient du logement, pris en compte dans la limite de300 000 €.
• Pour les logements acquis neufs ou en VEFA, le prix de revient correspond aumontant de l’investissement TTC, en incluant notamment les frais d’acte notarié s’ils sont à la charge de l’investisseur.
• Pour les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logement, le prix de revient du logement correspond au prix d'acquisition du local augmenté du montant des travaux de transformation.
- La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt dû :
• au titre de l’année de l’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure, ou de l’achèvement des travaux dans le cas de l’acquisition d’un local transformé en logement),
• et les 8 années suivantes.
Il n’y a pas de prorata temporis à effectuer, même si l’achèvement du logement intervient en cours d’année.
- Si le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant de l’impôt exigible, le surplus est reportable sur l’impôt qui sera dû pendant les 6 années suivantes.
3.1.2. Dans le cadre du dispositif Carrez, l’investisseur peut bénéficier en outre d’une déduction
spécifique de 26% des revenus fonciers bruts :
Cette déduction est applicable si le logement est situé en ZRR (zone de revitalisation rurale).
3.2. Le dispositif Scellier : une réduction d’impôt de 37% (ou 32%) sur 15 ans et une déduction spécifique de 30% des revenus fonciers bruts :
3.2.1. Dans le cadre du dispositif Scellier, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt répartie sur deux grandes périodes :
- Au cours des 9 premières années : c’est la même réduction d’impôt qu’en loi Carrez qui s’applique :
• 2,78%/an, soit 25%, pour les logements dont l’acte notarié sera passé en 2009 et 2010 ;
• 2,22%/an, soit 20%, pour les logements dont l’acte notarié sera passé en 2011 et 2012.
Les modalités de calcul et d’imputation de la réduction d’impôt sont identiques à celles de la loi Carrez.
A l’issue de la première période de 9 ans, l’investisseur peut décider soit de revendre son bien, soit de continuer à le louer.
S’il décide de continuer à le louer, et si l’ensemble des conditions de la loi Scellier est toujours respecté, le contribuable peut encore bénéficier d’avantages fiscaux pendant 6 ans.
- Au cours des années 10 à 15 : l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 12% du prix de revient du logement :
• il s’agit d’une réduction d’impôt annuelle de 2%/ an, qui est ouverte pour deux période de 3 ans (10 à 12 et 13 à 15) ;
• cela porte donc le montant global de la réduction d’impôt sur 15 ans à :
• 37% du montant de l’investissement pour les logements acquis en 2009 et 2010
• 32% pour les logements qui seront acquis en 2011 et 2012.
3.2.2. Dans le cadre du dispositif Scellier, l’investisseur bénéficie également d’une déduction spécifique de 30% des revenus fonciers :
Cette déduction spécifique s’applique sur les revenus fonciers bruts tirés de l’investissement, au cours de la période d’engagement de location de l’investisseur (9,12 ou 15 ans).
4. L’imposition des revenus fonciers issus de l’opération :
Les revenus fonciers issus de l’opération sont soumis au régime réel de droit commun.
Le revenu foncier imposable est donc égal à la différence entre les revenus bruts encaissés et les charges acquittées considérées comme déductibles fiscalement.
Les revenus correspondent aux loyers perçus ainsi que les éventuelles indemnités d’assurance loyers impayés ou vacance locative.
Les charges déductibles correspondent à :
- les primes d’assurance (quelque soit leur objet) ;
- les frais de rémunération, honoraires et commissions versées pour la gestion du bien ;
- un forfait de 20 € pour les frais de gestion du propriétaire ;
- la taxe foncière ;
- la rémunération des gardes et concierges ;
- les dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration ;
- une déduction spécifique de 26% des revenus fonciers bruts, dans le cadre du dispositif Carrez, et si le
logement est situé en ZRR ;
- une déduction spécifique de 30% des revenus fonciers bruts dans le cadre du dispositif Scellier ;
- les intérêts et frais d’emprunt :
Remarque :
- les primes d’ADI doivent être déduites l’année où elles sont versées, sans attendre la livraison ;
- les frais d’hypothèque, les frais de dossier bancaire et les intérêts intercalaires ne peuvent pas être déduits lorsqu’ils sont pris en charge par le promoteur (s’ils sont à la charge effective de l’investisseur, ils doivent être déduits l’année de leur paiement, sans attendre la livraison).
Si les revenus encaissés sont supérieurs aux montants déductibles,
>>> on a un revenu foncier imposable.
Si les revenus encaissés sont inférieurs aux montants déductibles,
>>> on a un déficit foncier.
>>> En pratique, grâce au financement notamment, l’investisseur ne sera en général pas imposable sur les revenus fonciers générés par l’opération pendant plus de 12 ans, il dégagera même un petit déficit foncier pendant cette période.
Le déficit foncier généré sera imputé soit sur le revenu global, soit sur les revenus fonciers pendant 10 ans, en fonction de la nature des charges déductibles considérées, et de leur montant.
Déficit foncier imputable sur :
le Revenu Brut Global les Revenus Fonciers pendant 10 ans
Primes d’assurance Intérêts d’emprunt
Frais de rémunération, honoraires et commissions versées pour la gestion du bien
Forfait de 20 € pour les frais de gestion du propriétaire
Taxe foncière
Rémunération des gardes et concierges
Dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration
Frais d’emprunt
- frais d’ADI
- frais d’hypothèque et frais de dossier bancaire (s’ils sont effectivement supportés par l’investisseur, mais pas s’ils sont pris en charge par le promoteur).
Déduction spécifique de 26% (Carrez-ZRR)
Déduction spécifique de 30% (Scellier)
Fraction du déficit supérieur à 10 700 €
Si un déficit foncier est imputé sur le revenu global, cela entraîne une obligation de louer le bien jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été réalisée (par exemple, si un déficit foncier est imputé sur le revenu global en 2009, la location doit normalement être prolongée jusqu’au 31/12/2012).
Si cette condition n’est pas respectée, les déficits fonciers qui ont été imputés sur le revenu global au cours des 3 années précédant la cessation de la location doivent être réintégrés dans les revenus de cette même année.
En général, une revente avant 15 ans entraîne cette conséquence par le jeu des déficits fonciers dégagés ; c’est pourquoi les plans types sont réalisés avec une hypothèse de revente à 15 ans.
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